Das Wichtigste in Kürze

• Ab der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll trägst du die Beweislast für Mängel – nicht mehr die Baufirma (VPB).
• Rund 3 von 4 privaten Neubauten haben laut BSB-Studie Mängel in der Gewährleistungszeit.
• Im Schnitt gibt es 31 Baumängel pro Neubauprojekt – rund 25 fallen während der Bauphase auf, 6 weitere erst bei der Abnahme selbst (BSB-Studie 2020-2024, mehr als die 29 aus der Vorgängerstudie von 2019).
• Nimm Zollstock, Wasserwaage, Feuchtemessgerät, Taschenlampe und Kamera mit.
• Jeder Mangel gehört ins Abnahmeprotokoll – was dort nicht steht, ist später kaum durchsetzbar.
• Bei wesentlichen Mängeln: Abnahme unter Vorbehalt erklären oder verweigern, statt dich unter Druck setzen zu lassen.

Warum die Bauabnahme der wichtigste Termin deines Hausbaus ist

Rechtlich gilt die Bauabnahme als der wichtigste Rechtsakt im gesamten Bauprozess (VPB). Mit ihr beginnt deine Gewährleistungsfrist – 5 Jahre nach § 634a BGB, oder 4 Jahre, wenn die VOB/B wirksam vereinbart wurde (§ 634a BGB, dejure.org). Gleichzeitig kehrt sich die Beweislast um: Vor der Abnahme muss die Baufirma zeigen, dass ihre Leistung mängelfrei ist. Danach musst du als Bauherr belegen, dass ein Mangel existiert und wann er entstanden ist.

Besonders tückisch: Die sogenannte Abnahmefiktion. Lässt du eine von der Baufirma gesetzte Frist zur Abnahme einfach verstreichen, gilt die Abnahme laut VPB automatisch als erklärt – auch wenn noch Mängel offen sind (VPB). Genau deshalb rät der Verband, sich nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen und die Abnahme in Ruhe vorzubereiten.

Meine Erfahrung als Baucoach: Viele Bauherren unterschreiben das Protokoll, weil der Termin lange geplant war und alle „endlich einziehen“ wollen. Genau in diesem Moment – unter Zeitdruck, mit der Baufirma direkt daneben – werden die teuersten Fehler gemacht. Nimm dir für die Abnahme bewusst Zeit, auch wenn es unangenehm ist, den Termin zu verschieben.

Einen Überblick über die häufigsten Mängel beim Hausbau insgesamt findest du in meinem Artikel Häufige Mängel beim Hausbau.

Das brauchst du für den Rundgang

Mit der richtigen Ausrüstung erkennst du deutlich mehr als beim reinen Sichtcheck. Empfehlenswert sind (abnahmepilot.de):

• Zollstock – für Maße und als Größenreferenz auf Mängel-Fotos
• Wasserwaage – prüft Gefälle, Ausrichtung und lotrechte Bauteile
• Feuchtemessgerät – erste Einschätzung bei Wänden, Estrich und Kellerbereichen
• Taschenlampe – für dunkle Ecken, Keller, Dachboden
• Kamera oder Smartphone – zur lückenlosen Dokumentation

Sinnvoll ist außerdem eine Vorbegehung rund 8 bis 10 Tage vor dem eigentlichen Abnahmetermin, um Restleistungen und Mängel rechtzeitig anzusprechen. Nimm außerdem mindestens eine weitere Person mit – idealerweise einen unabhängigen Bausachverständigen, der auch versteckte Mängel wie Wärmebrücken erkennt (VPB).

Dein Rundgang in 10 Schritten

Geh systematisch vor, statt dich von Raum zu Raum treiben zu lassen. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

Bei Punkt 2 lohnt sich ein genauer Blick auf den Dachstuhl – was dabei normal ist und wann du handeln musst, erkläre ich in Risse im Dachstuhl. Bei Punkt 5 geht es um die sogenannte Belegreife – also ob der Estrich trocken genug ist, um Bodenbeläge ohne Folgeschäden zu verlegen. Wie du das selbst prüfst, zeige ich dir in Belegreife vom Estrich prüfen. Und zu Punkt 9 findest du die komplette Anleitung in Wie lüftest du in der Bauphase richtig?.

Typische Mängel, die bei der Abnahme oft übersehen werden

Laut der BSB-Studie „Probleme und Mängel in der Gewährleistungszeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern“ verteilen sich die gefundenen Mängel wie folgt (aktion pro eigenheim, BSB):

Auffällig: Feuchtigkeitsprobleme betreffen fast ein Drittel aller untersuchten Häuser – ein Grund mehr, warum sich richtiges Lüften während der Bauphase auszahlt.

So dokumentierst du Mängel richtig

Ein Mangel, der nicht im Abnahmeprotokoll steht, ist später kaum durchsetzbar. Geh deshalb so vor:

• Jeden Mangel fotografieren – einmal als Detailaufnahme, einmal als Raumübersicht, mit Zollstock als Maßreferenz im Bild
• Alle Mängel ins Protokoll eintragen, nicht nur die offensichtlichsten – inklusive einer Frist zur Beseitigung
• Bei wesentlichen Mängeln die Abnahme unter Vorbehalt erklären oder verweigern, statt trotzdem zu unterschreiben (VPB)
• Kopie des unterschriebenen Protokolls mitnehmen – nicht nur die Version der Baufirma

Nichts übersehen – nutze eine strukturierte Checkliste

Zehn Bereiche, unzählige Einzelpunkte, und das alles an einem einzigen, oft emotional aufgeladenen Termin – da übersieht man leicht etwas. Genau für diesen Moment habe ich meine Hausbau-Checkliste entwickelt.

Sie führt dich Punkt für Punkt durch die Bauabnahme, zeigt dir typische Mängel je Gewerk und hilft dir, das Abnahmeprotokoll vollständig auszufüllen, statt danach festzustellen, dass etwas gefehlt hat. Jetzt meine Hausbau-Checkliste ansehen.

Häufige Fragen zur Bauabnahme

Muss ich zur Bauabnahme einen Sachverständigen mitnehmen?

Zwingend nicht, aber empfehlenswert. Ein unabhängiger Bausachverständiger erkennt auch versteckte Mängel wie Wärmebrücken oder Schallschutzprobleme, die du als Laie kaum siehst (VPB). Bei einem so bedeutenden Rechtsakt lohnt sich die Investition in den meisten Fällen.

Was passiert, wenn ich die Abnahme verweigere?

Bei wesentlichen Mängeln darfst du die Abnahme verweigern, bis diese behoben sind. Achte aber darauf, das schriftlich und mit konkreter Begründung zu tun – und lass dich nicht von der Baufirma zu einer Unterschrift drängen, solange berechtigte Mängel offen sind.

Wie lange habe ich nach der Abnahme Gewährleistung?

Das hängt von der Vertragsart ab: 5 Jahre nach § 634a BGB, 4 Jahre nach VOB/B (dejure.org). Welche Regelung für dich gilt, steht in deinem Bauvertrag.

Was, wenn ich Mängel erst nach der Abnahme entdecke?

Du kannst sie weiterhin innerhalb der Gewährleistungsfrist melden – allerdings musst du jetzt selbst nachweisen, dass der Mangel besteht und durch die Baufirma verursacht wurde. Der VPB empfiehlt, rund sechs Monate vor Ablauf der Gewährleistung nochmal einen unabhängigen Sachverständigen das Haus prüfen zu lassen, um bislang unentdeckte Mängel rechtzeitig zu erkennen.

Fazit: Die Abnahme ist kein Formalitäts-Termin

Die Bauabnahme entscheidet darüber, wer nach der Unterschrift die Beweislast trägt – und bei drei von vier Neubauten geht es dabei um echte Mängel, nicht um Kleinigkeiten. Nimm dir diese Checkliste mit auf die Baustelle:

• Zollstock, Wasserwaage, Feuchtemessgerät, Taschenlampe und Kamera einpacken
• Wenn möglich: unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen
• Alle 10 Bereiche systematisch durchgehen, nicht nur die offensichtlichen
• Jeden Mangel fotografieren und ins Protokoll eintragen
• Bei wesentlichen Mängeln: Vorbehalt erklären statt einfach unterschreiben

Mehr zu den häufigsten Mängeln beim Hausbau liest du in Häufige Mängel beim Hausbau, und wie du schon während der Bauphase Feuchtigkeit vermeidest, zeige ich dir in Wie lüftest du in der Bauphase richtig?.

Über den Autor: Daniel Mordass ist Baucoach und Content Creator bei baucoach24.de. Er begleitet Bauherren durch ihren Hausbau und hilft ihnen, Mängel frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden. Mehr über ihn liest du auf der Seite Über mich.

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Das Wichtigste in Kürze

• Ein Neubau enthält im Schnitt rund 100 Liter Wasser pro Quadratmeter Wohnfläche – die musst du erst rauslüften, bevor du weiterbaust (isotec.de).
• Zielwert für die Luftfeuchtigkeit auf der Baustelle: 40-60 %. Über 70 % über längere Zeit ist ein erhebliches Schimmelrisiko (Umweltbundesamt, Verbraucherzentrale Energieberatung).
• Stoßlüften schlägt gekipptes Fenster – immer. Lüfte 3-4x täglich mit weit geöffneten Fenstern, nicht dauerhaft auf Kipp.
• Nach Estrich- und Putzarbeiten steigt die Feuchtigkeit stark an – in dieser Phase öfter lüften als sonst.
• Baufeuchte verschwindet nicht von allein: Rechne im ersten Jahr nach Bezug mit verstärktem Heizen und Lüften.

Warum entsteht beim Hausbau überhaupt so viel Feuchtigkeit?

Jeder Neubau bringt sein Wasser selbst mit. Beton, Estrich, Putz und Mörtel werden nass verarbeitet – und genau dieses Wasser muss anschließend wieder raus. Sanierungsexperten wie isotec.de schätzen die eingebrachte Menge auf rund 100 Liter Wasser pro Quadratmeter Wohnfläche (isotec.de) – bei einem 150-m²-Haus wären das grob 15.000 Liter, die sich erst in Mauerwerk und Estrich verteilen und dann Stück für Stück verdunsten müssen. Die genaue Menge hängt stark von Bauweise und Wetter ab, die Größenordnung ist aber branchenüblich.

Das Problem: Mauerwerk braucht bis zur sogenannten Ausgleichsfeuchte – dem Punkt, an dem es so trocken ist wie die umgebende Luft – laut Herstellerangaben oft 120 bis 360 Tage, Beton meist noch länger (isotec.de). Das deckt sich mit der Faustregel, dass ein Neubau erst nach drei vollen Heizperioden wirklich durchgetrocknet ist (bauen-und-heimwerken.de). Moderne Bauzeiten von 5 bis 7 Monaten von der Grundsteinlegung bis zum Einzug lassen dafür oft gar keine Zeit. Genau deshalb musst du aktiv nachhelfen – durch richtiges Lüften und Heizen, statt darauf zu hoffen, dass die Feuchtigkeit von selbst verschwindet.

Meine Erfahrung als Baucoach: Die meisten Feuchteschäden, die ich auf Baustellen sehe, entstehen nicht durch einen einzelnen groben Fehler, sondern durch wochenlanges „ein bisschen kippen“ statt konsequentem Stoßlüften. Das rächt sich meistens erst später – wenn die Wand schon zu ist.

Was passiert, wenn Feuchtigkeit im Bauteil eingeschlossen bleibt, zeigt sich oft erst Monate später – zum Beispiel als Risse im tragenden Holz. Mehr dazu liest du in meinem Artikel Risse im Dachstuhl – was normal ist und wann du handeln musst.

Welche Luftfeuchtigkeit ist auf der Baustelle noch okay?

Der Zielbereich liegt bei 40 bis 60 % relativer Luftfeuchtigkeit (Umweltbundesamt). Bleibt die Feuchtigkeit über längere Zeit über 70 %, sprechen Fachleute von einem erheblichen Schimmelrisiko (Verbraucherzentrale Energieberatung). Zwischen 60 und 70 % bist du im Warnbereich: noch kein akutes Risiko, aber ein Signal, öfter und länger zu lüften.

Quelle: Umweltbundesamt, Verbraucherzentrale Energieberatung.

Mit einem einfachen Thermo-Hygrometer (ab wenigen Euro im Baumarkt) behältst du den Überblick, statt nach Gefühl zu lüften. Stell es in einen Raum ohne direkte Zugluft und in Augenhöhe – dann bekommst du realistische Werte.

Stoßlüften statt Kipplüften – der wichtigste Unterschied

Ein gekipptes Fenster bringt auf der Baustelle fast nichts. Der Luftaustausch tendiert beim Kippen gegen null, während Wände und Böden an der Fensterlaibung – dem gemauerten Rahmen rund um das Fenster – stark auskühlen (Verbraucherzentrale). Genau diese kalten Stellen sind es, an denen sich Feuchtigkeit später niederschlägt und Schimmel entsteht.

Stoßlüften funktioniert anders: Du öffnest die Fenster – wenn möglich mehrere gegenüberliegende – komplett, für einen kurzen, intensiven Luftaustausch. Am effektivsten ist Querlüften, also Fenster auf gegenüberliegenden oder benachbarten Seiten gleichzeitig zu öffnen, damit die feuchte Luft schnell nach draußen entweicht und trockene Luft nachströmt.

Wie oft und wie lange solltest du in der Bauphase lüften?

Als Faustregel gilt: mindestens drei- bis viermal täglich für rund 10 Minuten stoß- und querlüften – diese Empfehlung findest du sowohl beim Verband privater Bauherren (VPB, zitiert nach bauen-und-heimwerken.de) als auch bei anderen Bau-Ratgebern (t-online). In Phasen mit besonders hoher Feuchtigkeitsbelastung – etwa direkt nach Estrich- oder Putzarbeiten – lüftest du am besten häufiger. Wie lange du dabei die Fenster offenlässt, hängt zusätzlich von der Jahreszeit ab: In der kalten Jahreszeit reichen wegen des großen Temperaturunterschieds meist rund 5 Minuten, im Sommer braucht es wegen der geringeren Temperaturdifferenz eher 10 bis 20 Minuten (Umweltbundesamt).

Je größer der Temperaturunterschied zwischen innen und außen, desto kürzer die nötige Lüftungsdauer. Mehrmals täglich wiederholen. Quelle: Umweltbundesamt.

Direkt nach dem Estrich-Einbau ist besondere Vorsicht angebracht: zu frühes oder zu aggressives Lüften kann die Oberfläche zu schnell austrocknen lassen und Risse begünstigen. Wann der Estrich tatsächlich belegreif ist, prüfst du am besten mit einer CM-Messung – wie das genau funktioniert, erkläre ich in Belegreife vom Estrich prüfen.

Wenn Lüften allein nicht reicht: Bautrockner und Heizen

Bei engen Bauzeitplänen oder in der kalten Jahreszeit reicht reines Lüften oft nicht aus, um die Baufeuchte rechtzeitig loszuwerden. Dann kommen Bautrockner (Kondensationstrockner) zum Einsatz, die der Luft gezielt Feuchtigkeit entziehen. Parallel gilt: Auch wenn es der Energiebilanz widerspricht, solltest du im ersten Jahr konsequent heizen – warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen, die du anschließend hinauslüftest (isotec.de).

Auch nach dem Einzug ist das Thema nicht sofort erledigt: Aus Neubauten musst du die Restbaufeuchte vor allem im ersten Jahr durch verstärktes Heizen und Lüften weiter hinaustransportieren – bei massiv gebauten Häusern kann das laut Verbraucherzentrale ein bis zwei Jahre dauern (Verbraucherzentrale Energieberatung).

Typische Lüftungsfehler, die später zu Mängeln führen

• Dauerhaft gekippte Fenster statt Stoßlüften – kühlt Wände aus und bringt kaum Luftaustausch.
• Zu wenig heizen, um Energiekosten zu sparen – gerade im ersten Jahr kontraproduktiv, weil kalte Luft weniger Feuchtigkeit aufnimmt.
• Diffusionsdichte Materialien zu früh verarbeiten, etwa Glasfasertapeten oder Latexfarben, bevor der Untergrund durchgetrocknet ist (isotec.de).
• Möbel direkt an die Außenwand stellen – ein Abstand von 5 bis 10 cm sorgt für Luftzirkulation und verhindert Kondensation an der kältesten Stelle des Raums; diesen Sicherheitsabstand solltest du laut Bau-Ratgebern in den ersten Jahren nach Bezug einhalten (bauen-und-heimwerken.de).
• Nach Estrich- oder Putzarbeiten nicht öfter lüften, obwohl in dieser Phase besonders viel Feuchtigkeit freigesetzt wird.

Wenn du unsicher bist, ob deine Baustelle aktuell richtig trocknet oder ob du gerade einen dieser Fehler machst, ist das genau der Moment, in dem sich eine unabhängige Baubegleitung auszahlt – bevor aus Feuchtigkeit ein teurer Mangel wird. Einen Überblick über weitere häufige Mängel beim Hausbau findest du in meinem Übersichtsartikel.

Nicht nur beim Lüften: Mängel bei der Bauabnahme erkennen

Falsches Lüften ist nur einer von vielen Punkten, an denen während des Hausbaus unbemerkt Mängel entstehen können. Bevor du dein Haus offiziell abnimmst, lohnt sich ein strukturierter Blick auf alle relevanten Gewerke – genau dafür habe ich meine Hausbau-Checkliste entwickelt.

Die Checkliste führt dich Schritt für Schritt durch die Bauabnahme, zeigt dir typische Mängel je Gewerk und hilft dir, vor der Schlüsselübergabe nichts zu übersehen. Jetzt meine Hausbau-Checkliste ansehen.

Häufige Fragen zum Lüften in der Bauphase

Wie lange dauert es, bis ein Neubau komplett trocken ist?

Das hängt stark von der Bauweise ab. Mauerwerk braucht laut Herstellerangaben oft 120 bis 360 Tage bis zur Ausgleichsfeuchte, Beton deutlich länger. Bei modernen Bauzeiten von 5 bis 7 Monaten ist die natürliche Trocknung bei Einzug meist noch nicht abgeschlossen – deshalb ist konsequentes Lüften und Heizen im ersten Jahr so wichtig (isotec.de).

Was passiert, wenn ich in der Bauphase zu wenig lüfte?

Die Feuchtigkeit bleibt im Bauteil eingeschlossen. Kurzfristig begünstigt das Schimmelbildung an Wänden und Decken, langfristig können eingeschlossene Restfeuchte und ungleichmäßiges Trocknen zu Rissen, Ablösungen von Bodenbelägen oder Schäden an Holzbauteilen führen.

Brauche ich unbedingt einen Bautrockner?

Nicht zwingend, aber bei engen Zeitplänen, in der kalten Jahreszeit oder direkt nach Estrich-/Putzarbeiten beschleunigt ein Bautrockner die Trocknung deutlich und senkt das Risiko, dass Feuchtigkeit eingeschlossen wird, bevor die nächsten Gewerke starten.

Muss ich in der Bauphase anders lüften als später in der fertigen Wohnung?

Ja. Während der Bauphase ist die Feuchtigkeitslast durch nasse Gewerke wie Estrich und Putz um ein Vielfaches höher als im bewohnten Zustand. Deshalb gilt hier: häufiger lüften (3-4x täglich statt 2-3x) und besonders nach feuchten Arbeitsschritten zusätzlich lüften.

Fazit: Lüften ist kein Nebenschauplatz – es entscheidet über Mängel

Richtig lüften kostet dich nichts außer ein paar Minuten Aufmerksamkeit am Tag – falsches oder zu seltenes Lüften kann dich später mehrere tausend Euro an Mängelbeseitigung kosten. Nimm dir diese Checkliste mit auf die Baustelle:

• Thermo-Hygrometer besorgen und Zielbereich 40-60 % im Blick behalten
• 3-4x täglich stoß- und querlüften statt Fenster zu kippen
• Nach Estrich- und Putzarbeiten zusätzlich lüften
• Im ersten Jahr konsequent heizen, auch wenn noch nicht dauerhaft bewohnt
• Bei engem Zeitplan oder kalter Jahreszeit einen Bautrockner in Erwägung ziehen

Über den Autor: Daniel Mordass ist Baucoach und Content Creator bei baucoach24.de. Er begleitet Bauherren durch ihren Hausbau und hilft ihnen, Mängel frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.

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Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Ein solides Fundament für das Hausbauprojekt bildet dein Erspartes. Wie viel Eigenkapital genau benötigt wird, hängt stark vom Gesamtpreis des Projektes, von deinem Einkommen und den verfügbaren Sicherheiten ab. Je geringer das Eigenkapital ist, desto höher müssen Einkommen und/oder Sicherheiten sein. Grundsätzlich ist ein Eigenkapitalanteil von 20 % der Erstellungskosten wünschenswert. Das können junge Leute allerdings häufig nicht aufbringen. Lass dich, falls es so ist, dadurch nicht demotivieren. Du hast dafür mehr Zeit zum Abbezahlen und kannst durch den geringeren Eigenkapitalanteil höhere Zinsen in Kauf nehmen. So hat beispielsweise Elias (33 Jahre alt) gerade einmal 20.000 € angespart, kann aber dafür noch über 30 Jahre lang den Kredit abbezahlen, wenn wir von einem Renteneintritt von 67 ausgehen. Die Beispiel-Bauherrin Cordula (47 Jahre alt) hat bereits 100.000 € gespart, muss aber nach ca. 20 Jahren den Kredit abbezahlt haben. Das verfügbare Eigenkapital sollte nach Möglichkeit mindestens für die Erwerbsnebenkosten reichen. Man spricht dann von einer 100 % Finanzierung.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

Sämtliches Bankguthaben wie das Guthaben auf dem Girokonto, Tagesgeld, Festgeld, Sparbücher, sowie alle Wertpapiere, die umgehend veräußert werden können. Man kann Fonds, ETF’s und Anleihen schnell verkaufen, weshalb sie zu deinem Eigenkapital angerechnet werden dürfen. Mit den sehr volatilen Kryptowährungen sollte man hier nicht unbedingt planen, da sie von vielen Banken nicht als solide Anlageprodukte akzeptiert werden. Bei Bausparverträgen musst du auf die Konditionen achten und prüfen, ob sie zuteilungsreif und damit anrechenbar sind. Die Verträge haben eine Mindestlaufzeit und können vorher nicht genutzt werden. Ein bereits bezahltes Grundstück für das Hausbauprojekt kann auch als Eigenkapital angerechnet werden, sofern es schon bezahlt ist. Mach dir mal eine kleine Liste und schreib genau auf, welches Guthaben dir für dein Projekt zur Verfügung steht. Beachte dabei unbedingt: mach deine Taschen nicht komplett leer. Du solltest für unvorhergesehene Ausgaben noch zwei bis drei Monatseinkommen in der Hinterhand behalten. So kannst du reagieren, falls beispielsweise dein Auto kaputt geht, ohne gleich in den Dispo zu rutschen.

Welche monatliche Rate kann ich stemmen?

Du hast jetzt Summe X für dein Eigenkapital ermittelt. Machen wir weiter mit deinen monatlichen Einnahmen (linke Spalte) und Ausgaben (rechte Spalte). Diese geben Aufschluss darüber, welche monatliche Rate du dir später leisten kannst. Erstelle dir eine Tabelle, in der du die Werte für dich ergänzt.

Bei Einkommen trägst du bitte dein Nettoeinkommen ein. Wenn ihr im Haushalt zwei Einkommen habt, tragt bitte beide ein. Zusätzlich gelten auch Dinge wie Kindergeld und Kindesunterhalt als Einkommen und werden berücksichtigt. Außerdem kannst du Nebeneinkommen, Dividenden und Mieteinnahmen aus Bestandsimmobilien mit aufführen.  Je mehr Einnahmen du hier angeben kannst, desto besser ist das für deine Liquidität. Alle Einnahmen die du nicht genau zuordnen kannst, fasst du als „Sonstige Einnahmen“ zusammen. Aufgepasst: du musst die Einnahmen beim Finanzierungsantrag später auch genau nachweisen. Das kann besonders bei stark schwankenden Nebeneinkommen umständlich sein.

Bei den Ausgaben gehst du ähnlich vor. Trage hier alle monatlichen Verbindlichkeiten in die Tabelle ein. Wenn du das geplante Haus später selbst bewohnst, dann entfällt logischerweise deine Miete. Du musst sie also nicht bei den Ausgaben berücksichtigen. Am Ende steht dann, genau wie bei den Einnahmen, eine Summe. Auf diese Summe addieren Banken noch einen standardmäßigen Selbstbehalt von 750 € für die erste Person im Haushalt. Für jede weitere Person werden 250 € angerechnet. Bei einem Paar mit einem Kind wären das in Summe 1250 €. Diese Kosten sollen die Grundbedürfnisse decken und sind das, was der Haushalt unbedingt zum Leben braucht. Je nach Haushalt kann diese geschätzte Summe natürlich mehr oder weniger stark abweichen. Wenn du deine Haushaltsausgaben monatlich genau protokollierst, dann kannst du hier auch den realen Wert annehmen. Du solltest dann aber auch die zu erwartenden Nebenkosten für das Haus ermitteln. Diese sind unter Umständen höher, als bei deiner aktuellen Wohnsituation. Als Richtwert kannst du die geplante Wohnfläche mit drei multiplizieren. Bei einem Haus mit 100 m² Wohnfläche, ergeben sich so circa 300 € Nebenkosten.

Du hast jetzt Einnahmen und Ausgaben aufgelistet und jeweils die Summe ermittelt. Wenn du die Ausgaben von den Einnahmen abziehst, bekommst du die Restsumme, die du theoretisch für deine monatliche Rate nutzen könntest. Die Betonung liegt auf „könntest“. Du solltest bei deiner Finanzierungsentscheidung unbedingt noch die sogenannte Belastungsquote betrachten. Ein Haushalt sollte nicht mehr als 30 % des Nettoeinkommens aufwenden, um zu wohnen. Egal ob zur Miete oder im Eigenheim. Die 30 % zählen dabei ohne Nebenkosten. Besonders in Großstädten oder Ballungsgebieten sind die Quoten oft über 30 % – das ist ganz normal. Alles was über 40 % liegt, ist aber deutlich zu hoch. Die Quoten gelten als Richtwerte für durchschnittliche Einkommen. Wenn du überdurchschnittlich gut verdienst und beispielsweise ein Nettohaushaltseinkommen von 6.000 € hast, dann wirst du trotz einer eventuellen Belastungsquote von 45 % wahrscheinlich noch gut leben können.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Die meisten Baufinanzierungen werden mit Annuitätendarlehen realisiert. Sie stellen die einfachste Form der Immobilienfinanzierung dar und können deshalb uneingeschränkt von mir empfohlen werden. Du bekommst dafür eine festgeschriebene Summe von der Bank und zahlst sie mit einer monatlich gleichbleibenden Rate zurück. Dabei verschiebt sich fortlaufend das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung. Zu Beginn der Laufzeit zahlst du vergleichsweise viele Zinsen. Mit jedem abbezahlten Monat verringert sich die Restschuld, also die Summe, die du der Bank schuldest. Mit sinkender Restschuld sinkt dann automatisch der Zinsanteil der monatlichen Rate. Du tilgst dadurch mehr.

Was ist die Sollzinsbindung?

Bei dem Erstkredit für das Haus vereinbarst du mit der Bank einen festen Zinssatz, der sich über eine bestimmte Anzahl an Jahren nicht verändert. Das ist dann die Sollzinsbindung. Sobald diese Frist vorüber ist und der Kredit noch nicht abbezahlt ist, vereinbart die Bank einen neuen Zinssatz mit dir. Wenn du beispielsweise eine Sollzinsbindung von 15 Jahren gewählt hast, wird der Zinssatz danach aktualisiert. Es gelten dabei dann die aktuellen Zinskonditionen. Je kürzer die Sollzinsbindung ist, desto geringer ist der Zinssatz, den du von der Bank angeboten bekommst. Der geringere Zinssatz geht dafür mit einem höheren Risiko einher. Du kannst schließlich nicht wissen, ob die Zinsen in beispielsweise 15 Jahren gestiegen sind. Das würde dann eine höhere Rate bedeuten, die du eventuell nicht mehr stemmen kannst. Prinzipiell kann man sagen: in Zeiten von historisch niedrigen Zinsen solltest du eine lange Sollzinsbindung wählen. Das geht sogar bis zum Ende der Gesamtlaufzeit deiner Finanzierung. In Zeiten von historisch hohen Zinsen solltest du eine niedrige Sollzinsbindung wählen. Dadurch kannst du den Zinssatz ein wenig schmälern und nach der Zinsbindungsfrist einen hoffentlich besseren Zinssatz bekommen. Übrigens: du hast nach 10 Jahren immer ein Sonderkündigungsrecht, egal wie lange die Sollzinsbindung ist. Wenn du dir also eine Zinsbindung von 20 Jahren gesichert hast, dann kannst du bei einem besseren Zinssatz trotzdem nach 10 Jahren kündigen und neu verhandeln.

Wie läuft das mit den Zinsen und der Tilgung?

Deine monatliche Rate ist in Zins und Tilgung aufgeteilt. Der angegebene Tilgungssatz beschreibt den Prozentsatz der Tilgung bei der ersten monatlichen Rate. Der angenommene Tilgungssatz liegt häufig bei mindestens 2,0 %. Dieser Wert wäre für Elias (33 Jahre alt) wahrscheinlich in Ordnung, um bis zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein. Cordula (47 Jahre alt) hingegen, müsste einen höheren Tilgungssatz wählen, damit zum Renteneintritt keine Restschuld mehr besteht. Jeden Monat verschiebt sich das Verhältnis der zwei Prozentsätze. Dieser Effekt verstärkt sich mit jeder weiteren geleisteten monatlichen Rate oder Sondertilgung. Je geringer der Sollzins ist, desto höher sollte man den Tilgungssatz wählen. Natürlich immer im Rahmen der leistbaren monatlichen Rate. Dadurch sinkt die Gesamtzinslast, also die Summe an Zinsen, die du im Laufe der Finanzierung zahlst.

Die Restschuld ist übrigens ein oft unterschätzter Aspekt der Finanzierung. Sie gibt die Summe der Restschulden nach Ablauf der Sollzinsbindung an. Wenn du dir ein Angebot mit niedriger Sollzinsbindung aussuchst, dann muss du unbedingt auf die Restschuld achten. Dies ist nämlich die Summe, die du danach neu finanzieren musst. Hier heißt es dann pauschal: je höher deine Restschuld ist, desto schlechter sind die Zinsen bei der Bank. Das bedeutet für dich: Lass dir, sofern bei der monatlichen Rate noch Luft nach oben ist, lieber den Tilgungssatz erhöhen oder leiste gar Sondertilgungen. Das verringert die Restschuld und verbessert die Konditionen für deine Anschlussfinanzierung.

Beispiel: Was kostet ein Einfamilienhaus mit ca. 125 m² inklusive Grundstück und Nebenkosten?

Wir gehen bei unserem Beispielobjekt von einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit 125 m² Wohnfläche und einem Grundstück in Sachsen-Anhalt aus. Das Haus wird von einer Baufirma erstellt. Die Maler- und Bodenbelagsarbeiten übernehmen wir in Eigenleistung. Das Grundstück ist in Wittenberg und kostet in unserem Rechenbeispiel 100.000 €. Hinzu kommen die Grunderwerbssteuer für Sachsen-Anhalt mit 5 % des Grundstückskaufpreises und ca. 2,5 % für Notar- und Grundbuchkosten. Wir haben das Grundstück ohne Makler gekauft. Mit Makler könnt ihr mit extra Gebühren von 3,5 bis 7 % des Kaufpreises rechnen. Die Anschlüsse für Wasser, Strom und Glasfaser liegen bereits auf dem Grundstück. Wir kalkulieren also nur 15.000 € Erschließungskosten für den Weg von der Grenze bis in das Haus ein. Sonstige Kosten für eine Zisterne oder die Versickerung von Regenwasser haben wir mit 5.000 € berücksichtigt. In diesem Beispiel sind keine Herrichtungskosten für Baumfällarbeiten oder einen Abriss enthalten. Das Haus laut Verbraucherbauvertrag soll 250.000 € kosten. Die Grunderwerbssteuer auf den Hauspreis wird in diesem Beispiel nicht fällig, weil das Grundstück nicht von der Baufirma erworben wurde. Die Baufirma geht von einem idealen Gelände aus, was meist nicht der Fall ist. Wir haben also auf Grundlage eines Bodengutachtens 20.000 € extra für die Erdarbeiten kalkuliert. Die Maler- und Bodenbelagsarbeiten, der Zaun, die Terrasse und die Einfahrt machen wir in Eigenleistung: hier wurden 50.000 € veranschlagt. Die Fertiggarage inklusive Fundamente soll 15.000 € kosten und die Vermessungskosten betragen insgesamt 3.000 €. Mit einem Puffer für besondere Wünsche oder Änderungen von 10.000 € kommen wir am Ende zu einer Gesamtsumme von 475.500 €.

Wie behalte ich die Baukosten im Blick?

ANZEIGE: Der Bau eines Einfamilienhauses ist eine erhebliche finanzielle Investition. Mit der richtigen Planung und einem durchdachten Finanzierungsplan kannst du die Kosten jedoch gut planen und kontrollieren. Um eine Übersicht über die Baukosten zu behalten, hatte ich während der Bauphase eine sehr umfangreiche Excel-Liste geführt. Das geht heute einfacher und besser: POCASIO hilft dir den Hausbau und die Kosten zu organisieren. Welche Kosten sind geplant, wie hoch sind die tatsächlichen Kosten und welche Position verursacht Mehrkosten? Trage die geplanten Kosten ein und ergänze sie später um die tatsächlichen, um immer im Blick zu behalten, wie sich die Kosten von deinem Haus entwickeln. Darüber hinaus gibt es einen Bauzeitenplan, eine To-Do-Liste und eine Dokumentenverwaltung.

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Das sind die Funktionen von POCASIO:

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fehlende oder unvollständige Dachrandabdeckung

Leider werden Fertiggaragen im Standard oft ohne Dachrandabdeckung verkauft. Diese Abdeckungen, beispielsweise aus Blech) sollen den Dachrand vor Witterung schützen und das Regenwasser auf die Dachfläche leiten. Ohne wirksame Tropfkante steht das Wasser auf dem Dachrand und läuft von oben in den Putz. In der Folge bilden sich unschöne Laufspuren, weil der nasse Putz hier besonders anfällig für Moos oder Pilzbefall ist. Eine unzureichende oder beschädigte Abdichtung des Dachrandes kann auch dazu führen, dass Wasser in die Putzschicht eindringt. Dies schwächt das Material und führt langfristig sogar zu Abplatzungen durch den Frost-Tau-Wechsel.

Schäden im Sockelbereich der Garage

Auch am Sockel kommt es im Laufe der Jahre oft zu Schäden. Rein rechtlich ist der Feuchteschutz des Putzes keine Leistung, die der Garagenhersteller schuldet. Es ist aber die traurige Wahrheit, dass sich auch viele Galabauer nicht darum scheren. Getreu dem Motto „nicht meine Leistung“ werden Pflaster oder Außenanlagen einfach an den blanken Putz der Fertiggaragen angeschlossen. Gemäß den geltenden Richtlinie muss aber der Putz im erdberührten Bereich bis mindestens 5 cm über Gelände mit einer Abdichtung (z.B. flexible mineralische Dichtschlämme) versehen werden. Ohne die Abdichtung zieht der Putz seitlich Wasser und wird über die Jahre wahrscheinlich abplatzen.

Hausbau-Checkliste um Mängel zu vermeiden

Diese und weitere Mängelschwerpunkte kannst du allesamt in meiner Hausbau-Checkliste nachvollziehen. Du kannst ein paar der Seiten vom E-Book hier Probelesen!

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